용적율, 건폐율, 연면적에 대한 내용과 적용에 대해! > 부동산정보



용적율, 건폐율, 연면적에 대한 내용과 적용에 대해!

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작성자 최고관리자 작성일16-10-29 18:54 조회751회 댓글0건

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보통 건물을 지을 때 용적률이 어떻게 건폐율이 어떻고 연면적이 어떠하다고 말하죠?

그럼 그러한 수치를 적용하는 것에 대해 간단하고 아주 쉽게 설명드릴게요!!!

건물 공사개요를 보면 연면적, 용적률, 건폐율 이런 문구들을 쉽게 보실 수 있습니다.

1. 건폐율이란: 한 필지 소유 땅 위에 지을 수 있는 건축물의 바닥면적을 말합니다.

- 쉽게 자신이 100제곱 미터의 토지를 가지고 있고 건폐율이 60%라고 한다면 자신의 토지의 60%로 이하로만 건물을 지을 수 있게 되는 것

입니다. 꼭 60%가 아니어도 마당을 넓게 쓰고 싶다면 30%를 건물을 짓고 70%를 마당으로 사용을 하면 되는 것이지요!

 

2. 연면적이란: 건축물의 바닥 합계 면적을 말합니다.

- 쉽게 자신이 100제곱 미터의 토지에서 건폐율 50%로 건물을 지하 2층 지상 5층이라고 짓는다면 지하 2층을 포함한 모든 건물의 면적을 연면적이라고 하는 것입니다.

위의 예대로라면 50제곱 미터 x7이 되는 것이죠! 그럼 연면적은 350제곱 미터가 되는 것입니다.

​(다만 용적률은 아래서 설명하겠지만 지하면적을 포함하지 않는 면적입니다. 그래서 용적률 산정시 적용되는 연면적은 지하시설 및 공동시설을 제외한답니다. 그리고 동이 두 동 이상이어도 동의 합계를 통해 연면적을 내고요!)

3, 용적률이란: 한필지 토지 위에 건축할 수 있는 건축물의 연면적을 말하는 것입니다.

​- 쉽게 100제곱 미터 건물에 용적률 300%라 하면 그 토지에서 300제곱 미터까지 사용할 수 있는 것입니다.

물론 용적률을 높게 받아도 일조권 및 조망권에 제한을 받을 수 있습니다. 그래서 건축물의 높이 제한을 적용하여 건축물의 층수를 적용할 수 있는 거예요!

​(참 중요한 것이 용적률은 지하시설을 포함하지 않습니다. 물론 불법 개조 옥탑방도요!)

 

위의 건물을 보시면 대지가 정사각형으로 되어 있는데 건물의 면적은 작죠?

연면적은 층수 모두를 적용하는 것이지만 이런 건축물의 건폐율은 무척 낮게 되는 것이지요! ​

​대신 용적률을 높게 받아 건축물을 높게 지었네요!

대신 높게 지으면 건축비가 많이 들어 건축비에 대한 계산까지 하여 건폐율 용적률을 적용하고 예산을 짜야 한답니다.

* 참고로 어느 정도 숙지를 하시고 길거리 가며 건물을 보면 용적률, 건폐율등에 대해 쉽게 파악을 할 수 있어요 ^^

그럼 용적률이 높으면 너무 좋은 것인데 누구나 용적률을 많이 받을 수 있을까요? 나의 집도 용적률을 높게 받아서 더 높게 지을 수 있을까요?

그것은 아닙니다.

그럼 알아볼게요 용적률에 대한 적용기준을요! ​

​위의 기준은 법제처에서 국토계획법을 검색해 보시면 자세히 보실 수 있어요!

그리고 조례에 관련한 내용은 자치법규정보시스템 홈페이지에서 정확하게 확인하실 수 있답니다.

그리고 참!!!

아주 중요한데요! 주변의 정확한 정보를 알기 위해서는 국토해양부에서 운영을 하는 부동산정보 통합 포털

온 나라 지도에서 모두 확인하실 수 있어요 (http://www.onnara.go.kr/)

​이렇게 이쁜 건축물 쉽게 나오는 것이 아닌데 건축에 대한 기술도 중요하지만 토지의 확보 주변의 환경까지 3박자가 맞아야 하며 건축물의 수익성과 건축비까지 계산을 하다 보니 우리나라에서 기술력은 있어도 쉽게 지을 수 없는 것이랍니다.

​그럼 건폐율, 연면적, 용적률을 모두 함께 적용해서 한번 알아볼게요!!

​우선 예시) 준 주거지역으로 해볼게요!

​​준 주거 지역은 용적률: 500% 이하 건폐율 70% 이하를 적용받을 수 있네요!!!

​그럼 땅이 1,000평이 있어요!

건물을 예쁘게 짓고 싶어요!!!

지역은 준 주거 지역으로 상권과 함께 주거지를 지을 수 있는 곳이고요!!!

층수는 10층으로 제한을 두었다고 가정해보고요!

(층수에 대한 제한은 조망권과 일조권 및 건축비 등 모두가 관련이 있습니다.)

그럼 건물을 어떻게 지어야 할까요?

(참 제곱미터를 평수로 전환하기 위해서는 0.3025를 곱하시면 됩니다.)

그럼 1,000평 중 건폐율 70%이니 700평에 건물을 올릴 수 있죠!

건폐율 아주 쉽네요!

그럼 용적률 500%를 적용 시 대지면적 1,000평 X 용적률 500%

건축 가능 연면적= 5,000평이 됩니다. 

 

근데 직사각형으로 짓기는 어려울 것 같습니다.

왜냐하면 건폐율 70%에 10개 층을 곱하면... 700%의 용적률이 적용받아야 700평으로 10개 층을 올릴 수 있으니 500% 용적률 적용에 200% 초과가 되는 것입니다.

그럼 ​고민을 해서 건축비는 고층으로 갈수록 늘어나는 것이기에 낮은 층에는 최대한 용적률을 적용하기로 합니다.

(상가 수익이 괜찮을 것 같아서요!)

그럼 5,000평 이하로 만들어 볼까요??

1층~3층까지 700평을 다 써버리기를 선택한 누누 2,100평 사용!

2,900평이 남았는데 4층은 500평으로 5층부터 10층까지 400평으로 건물을 짓기로 합니다.

그럼 건물 평수 합계가

1층~3층 2,100평. 4층 500평, 5층~10층 2,400평으로 하여 합계 5,000평이 되었습니다.

그럼 건폐율 70%에 용적률 500% 10층이란 높이 제한까지 무사통과하여 건축심의 통과하고 건물을 지을 수 있는 것 이지요!

(물론 건축심의는 단순한 원리로만 적용되는 것은 아니기에

적용은 제목으로만 했습니다.)​

 

​이렇게 간단하고 잼나게 건폐율, 연면적, 용적률을 알아보았습니다.

무척 간단한 내용 입니다.

알아야 승자가 될 수 있는 부동산!!!

항상 궁금한 점은 연락 주세요!​

 

 

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