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신풍역 양우내안애 수지분석! (기초항목)

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작성자 최고관리자 작성일16-11-03 11:07 조회1,697회 댓글0건

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​신풍역 서희스타힐스를 정확히 알아가기 위한 기초수지분석에 대해 알려드리겠습니다.

분양가를 책정하고 현재 상황을 정확히 이해하기 위해 꼭 알아야하는 내용 입니다.​ 

 

우리가 건축을 할때 가장 중요한 사항은 수지분석에 대한 적절한 평가 인만큼 조합에 대해 안심

할 수 있는지를 파악할 중요한 자료 입니다.​

 

부동산 개발 수지분석 기초항목은 건물의 토지 매입부터 수익까지 항목으로 조성되었으며 이 내용은 전국에 지어지고 있는 많은 건물들에 기초항목으로 적용되고 있습니다.

시행의 기초가 되는 자료 입니다.

 

 

■ 신풍역 서희스타힐스 수지분석 자료!

 

(토지비)

1)매입비

 - 사업부지: 매입면적x금액

 - 진입도로 부지: 매입면적X금액

 - 컨설팅 비용: 매입비X3%

 

2)소유권 이전 등기비

 - 취득세, 등록세: 취득가액X4.6% (취득세, 농특세2.2% 등록세, 교육세2.4%)

 - 인지대: 기제금액 10억원 초과시 35만원

 - 국민주택 채권 매입비: 공시지가 (시가표준액 1억~) X 특별시, 광역시(5%), 기타(4.5%)X 할인율(매도일 기준적용, 10%)

​ - 법무사 비용: 매입비X0.2~0.4

 

3)제세 공과금

 - 종합토지세: 공시지가(시가표준액)X50%X0.3%X2년 (2회)

 - 도시계획세: 공시지가(시가표준액)X50%X0.2%X2년 (2회)

 - 지방교육세: 종합토지세X20%

 

(공사비)

​4)공사비

 - 철거공사비: 철거면적X100 ~ 150 (단위 천원)

 - 도급공사비: 건축 쳔면적 X 2,500 ~ 4,000 (단위 천원)

 - 진입도로공사비: 도로공사면적 X 금액

 - 인입공사비: 건축연면적X 20 ~ 60 (단위 천원) [상.하수도, 전기, 도시가스 등)

 - 예술 장식품 설치비: 특별. 광역시 [건축연면적X표준건축비 (1,321천원/제곱미터당) X 0.7%(1만~2만 제곱미터) + 0.5% (2만 제곱미터 초과분)]

                           지방 [건축연면적 X 표준건축비 (1,321천원/제곱미터당) X 0.5%(1만~ 제곱미터)]

주차장, 기계. 전기. 변전. 발전. 공조실은 제외

5)분담금

 - 도시가스 시설공사비: 평형별 세대수 X 평형별 보일러 등급별 금액

 * 24평 ~ 42평 이하 3등급: 78,900원, 42평 ~ 68평 이하 4등급: 103,100원, 68평 초과 5등급: 127,300원, 상가 8등급: 275,000원

​ - 지역난방 공사비: 계약면적(공동 주택 세대당 전용면적 합계 + 부대복리시설 연면적) X 14,040원

 * 난방 방식이 집단에너지공급 대상지역으로 지정공고된 지역내 및 지역외 (별도신청시)

 - 전력분담금: 사업장 수전용량(변압기 용량) X (가공인입인 경우 14,300원, 지중인입인 경우 36,300원)

(인허가비)

6)채권매입비

 - 국민주택채권매입비: 전용면적(공동주택), 연면적(상가) X 책권매입금액 X 할인율(매도일기준적용, 10%)

 - 도시철도채권: 토지(농지, 산림, 초지) 형질변경면적 X 3.3제곱미터 (30,000원) X 할인율 (매도일 기준, 20%)

 - 지역개발공채: 전용(농지.초지), 및 형질변경(산지) 면적 X 3.3제곱미터 (농지.초지 1,000원, 산지 2,000원) X 할인율(매도일 기준, 13%)

7)용역비

​ - 설계비: 건축연면적 X 30 ~ 100천원

 - 감리비: 건축연면적 X 30 ~ 100천원

 - 측량비: 경계복원(착공전) 지적현황(준공후)

​ - 지질조사비: 문화재지표조사비 포함(사업부지면적 3만 제곱미터 이상 건설공사)

 - 지구단위 계획비

 - 교통영향 평가비: 단일 용도별 시설물 적용 기준 연면적

 (주거용 95,000제곱미터 이상, 업무용 25,000제곱미터 이상, 근생 12,000제곱미터 이상, 판매 11,000제곱미터 이상)

 - 환경영향 평가비: 보존용도지역 개발시 10,000제곱미터 이상

 - 감정평가 수수료: 평가 수수료(감정평가액 X 수수료율 + 가산액) + 실비 + VAT 10% (평가수수료 + 실비)

 

8)부담금

 - 광역교통시설 부담금: [표준건축비(850.5천원/제곱미터당 16층 이상 전용 60제곱미터 이상) X 부과율(서울, 경기.인천 4%, 기타 2%) X 건축연면적(주거용 : 공급면적)] - 공제액 (50%)

※ 서울시 부과액: 공동주택(85제곱미터 이하 2%, 85제곱미터 초과시 4%) 기타 4%

​ - 교통유발 부담금: 시설물의 각층 바닥면적의 합계(1천 제곱미터 이상) X 제곱미터당 단위 부담금(서울: 3,000제곱미터 미만 350원 3,000제곱미터 이상 700원

오산 2,000제곱미터 미만과 아파트 단지내 상가 2,000제곱미터 이상 500원) X 교통유발 계수

※ 주거용, 주상복합(주거용), 주차장은 제외

 - 과밀부담금: [건축연면적 - 주차장 - 기초공제(5,000제곱미터)] X 표준건축비 (1,321천원/ 제곱미터당) X 10%

※ 업무용, 복합(업무.판매)용 25,000제곱미터 이상 판매용 15,000제곱미터 이상 현, 서울시만 적용

 - 학교용지 부담금 세대별 공동주택 분양가 X 0.4%

 - 상수도시설 원인자 부담금: 공동주택, 주상복합(주거용): 세대수 X 부담금(시설부담금 + 급수공사비  + 수수료)

    세대수 X 부담금[사업지별 상수도 확장공사비/시설용량(60,000톤/일) X 시설별 급수추정량(4, 5인/세대 X 400L/일)]

    또는 세대수 X 총급수량 [3.0인 4, 5인(세대당) X 톤(인/일) X 첨두계수 1.3] X 부담금(톤당)

    주상복합(근생), 부대복리시설, 기타: 건축연면적(제곱미터) X 부담금(시설분담금 + 급수공사비 + 수수료)

※ 건축연면적(건축물의 부속주차장, 전기실, 발전기실, 지하저수조, 펌프실을 제외한 연면적)

 

    건축연면적(제곱미터) X 부담금 [사업지별 상수도확장 공사비/시설용량(60,000톤/일) X 시설별 급수 추정량(20L/제곱미터 일)

    또는 건축연면적(제곱미터) X 총급수량 [ 각 지자체가 정한 사용량(톤/제곱미터, 일) X 첨두계수] 부담금(톤)

​ - 하수도시설 원인자 부담금: 공동주택 세대수 X 총 오수발생량 [= 200L/일 X 인 (3.5 + R: 방수 - 2 X0.5)] X 부담금(제곱미터/천원)

1호가 1거실인 경우 1세대당 인원은 2인으로 산정

   근생, 판매시설, 기타 건축 연면적(제곱미터당) X 총 오수발생량 [= L/일 X 인/ 제곱미터당] X 부담금(제곱미터당/천원)

※ 건축연면적(부설주차장 제외)

 오피스텔 세대수 X 총오수발생량 [= 200L/일 X 인 (3.5 X R:방수 - 2X 0.5 + 0.04/제곱미터당)] X 부담금(제곱미터당/천원)

※ 1호가 1거실인 경우 1세대당 인원은 (2 + 0.04/제곱미터당)로 산정

 - 개발부담금: 종료시점지가 - [개시시점지가 - 정상지가상승분 - 개발비용] X 25% 2006년 부활

 - 기반시설 부담금: 건축연면적 X 제곱미터당 60 ~ 70천원 (표준공사비 + 당해지역 토지가) X 30%(민간부담율) 2006년 하반기 실시

 - 농지 조성비: 부과기준면적 (전체면적 - 공공시설 부지면적) X 10,300원(제곱미터당) 34,050원(평) 기타농지: 경지정리, 용수개발 않된 전. 답일 경우

[2006년 01월 21일 이후 폐지통합]

 - 농지전용 부담금: 농지전용면적 X 개별공시지가 X 20% [2006년 01월 21일 이후 폐지통합]

​ - 농지보전 부담금: 전용허가면적 X 개별공시지가 X 20%예상 [2006년 01월 21일 이후 적용]

 ​- 농지복구비용 예치금: 허가시 납부(현금, 보증보험증권), 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행령 제9조 제1항의 규정을 준용하여 산출

 - 대체산림자원 조성비: 부과기준면적 X 1,639원(제곱미터당) 5,418원(평당) 준보전산지일 경우 [분할납부시 - 분할납부이행 보증금]

 - 산지복구비용 예치금: 산지전용 허가면적 X 부과기준액 (10,000제곱미터 당 경사도 기준 10도미만: 23,085천원 10도 이상 20도 미만: 69,760천원 30도 이상: 119,907천원)

 - 산지복구 하자보수 보증금: 산지복구 준공검사 신청전

 - 산지전용 수수료: 전용허가 (1만 제곱미터 까지 2만원 + 1만 제곱미터 초과시 1만 제곱미터단 2만원) 용도변경 승인 (5,000원)

 - 대체 산림자원 전용 부담금:  산림전용면적 X 개별공시지가 X 20% [2002년 01월 01일 이후 폐지]

 - 대체 초지 조성비: 전용 초지면적 x 7,853천원 (1만 제곱미터당)

 - 환경개선예치금: 공사비의 1%미만 연면적 5,000제곱미터 이상

 - 생태계 보전 협력기금: 훼손면적 X 250원(제곱미터당) X 지역계수1 (주거, 상업, 공업, 계획관리지역: 전, 답, 임야, 유지) 4(바다, 강),

    총사업비(조사비, 설계비, 공사비, 토지매입비) 1천억원 초과시 한도 5억원 범위안에서.

 - 폐기물 처리시설 설치 납부금: 부지확보와 설치비용

(분양비)

​9)분양비용

​ - M/H 부지 임차비: 200~400평 X 10,000 ~ 20,000천원 X 임차기간 / 현장설치

 - M/H 공사비: 200~400평 X 2,000천원 ~ 3,000천원

 - M/H 운영비 6~12개월 X 20,000천원 이상

 - 분양수수료: 매출액의 주거용 1~2%, 업무용 3%, 상가 5%

 - 홍보비: 매출액의 주거용, 업무용 (1~2%), 쇼핑몰, 상가(3.5%)

 - 분양보증 수수료: 보증료 = 분양금액(잔금제외 총액:보증금액) X 보증료율(E등급 0.64%) + 할증금액(주택외 시설 연면적 비율기준) X 보증기간/365일

​(기타비)

​ 10)기타비용

 - 예비비: 매출액의 2%

 - 민원처리비: 예비비의 10%

 - 본사관리비: 매출액의 1%, 24~36개월 X 20,000 ~ 30,000천원

 - 기타영업비: 매출액의 1%~2%

 - 일반분양 보존등기비: 공사비의 3.2% [(취득세2.2% + 등록세 0.96% = 3.16%) + 법무사 수수료]

(금융비)

​11)금융비용

 - P.F이자: 매입비 100% ~ 120% X 연 6~8% X P.F상환기간

 - P.F수수료: P.F금액의 5%~12%

 - 관리신탁 수수료: 매출액의 1~1.5% (개발신탁일 경우 3~3.5%)

 - 토지신탁 수수료: 매출액의 3~5%

 

12)사후관리비

 - 준공후 관리비

 - 하자보증 수수료

 

13) 영업외 수익

 - 분양 중도금 연체료

 - 공사비 연체료


 

 

수지분석 기초를 토대로 시행사는 시행을 하고 이윤이 추가 됩니다.

부동산 개발을 하기 위해 준비하는 과정과 분양가 선정 기준또한 수지분석 기초항목을 토대로 이루어 지는 것 이지요!


 

부동산을 취득할 수 있어 손해를 보는 경우의 수가 줄어들게 됩니다.

(물론 지역의 개발과 투자 위축등의 변수도 있지만 그 변수는 사실 조금만 찾아보면 다 알아낼 수 있어 리스크를 줄일 수 있습니다.)

 

위의 내용은 신풍역서희스타힐스의 수지분석 자료 입니다.

 

 

 

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